• 美國不動產通證市場基礎設施通證化哪種權益?

    谷燕西:美國不動產通證市場基礎設施通證化哪種權益?


    我在這個系列的前面幾篇文章中,介紹了美國房地產通證市場的基礎設施。相對于兩年前,此方面的基礎設施已經有了很大的改進。但是在房地產通證業務的商業模式方面,此方面的進展卻相對比較緩慢。在商業模式的一些基本因素方面,我認為一些主流經營思想是不合適的。譬如我在此前提出的美國房地產通證化市場過于依賴于美國的合格投資者,這導致了能夠參與這項業務的用戶數量過少。這是美國房地產通證化市場發展緩慢的一個主要原因。此外,我認為在通證化哪種權益方面,也同樣有改進的空間。

    將區塊鏈技術應用于房地產市場,主要的思路是采用區塊鏈技術將房地產資產通證化,改進交易流程,以便實現資產的更好流通。但是具體到通證化何種權益方面,迄今為止,市場中并沒有形成主流的模式。在目前的運作中,主要有兩種方式。一種方式是用通證直接代表房地產的所有權。這個方式目前依然是房地產通證市場中的一種主要模式。一些此方面的網站都是采用此方式向零售用戶直接進行銷售。在具體運作方面,通常是就一個單體不動產資產設立一個有限合伙制公司。通過這個公司持有這個不動產,然后再以通證的形式銷售這個有限合伙制公司的股權。另外一種方式是將投資房地產的私募基金的份額通證化。以通證的方式進行資金募集,然后將這個私募資金中資金投資房地產。迄今為止這兩種模式的應用都存在,還沒有形成一種主流的模式。

    在我看來。第一種模式很難做成功。每個房地產的特點都不一樣。如果用通證的方式將其中的一部分權益拿出來進行流通,對投資者來說很難判斷這個資產的價值和風險。而且由于單體資產的資產體量過小,因此很難實現二級市場的流通。所以這種模式在小范圍內適用,但沒有業務可擴展性。

    我認為基于通證進行房地產私募基金的資金募集和運作,是一個可行的模式。對于海外的投資者來說,他們首先是關注的是可信任性,然后才是資金投資的便捷性。如果一個私募基金能夠獲得他們的信任,采用通證和數字貨幣就能方便他們投資這個私募基金。這個私募基金可以按照現有的方式進行運作,購買并持有多處不動產,并定期向基金的持有者進行分紅。對于投資者來說,因為有專業的投資者管理這樣的基金,他們自己就不必對每個不動產項目進行調研以制定出投資決策,投資的便捷性和效率大幅提高。對于房地產私募基金的管理者來說,由于采用通證的方式大幅降低了投資門檻,因此他們就能獲得更多的可供投資的資金。另外,他們現有的運作方式的大部分都不必進行改變,只是私募基金份額的代表形式和流通方式有改變。這對他們來說就是做出最小的改變,但是卻能獲得非常理想的收益。

    將以上的方面同股票市場的情形相比,就很容易理解。個人投資者可以自己直接投資股票,也可以挑選自己認可的股票投資基金,將自己的資金投資到這個基金,由基金管理人分析各種股票并做出投資決策。基于基金持有的股票組合的增值,基金份額自然增值。同股票相比,單體資產的資產體量過小,因此并不值得個人投資者對其進行研究,然后再做出投資決策。因此,同股票市場相比,私募基金的方式更加適合普通的投資者。

    綜上所述,我認為用通證來代表房地產私募基金股權,以此來進行資金募集和分紅。這是一個更加可行的經營模式。


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